{"id":615,"date":"2024-09-06T12:27:24","date_gmt":"2024-09-06T10:27:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.artnekretnine.com\/blog\/?p=615"},"modified":"2024-09-06T12:27:24","modified_gmt":"2024-09-06T10:27:24","slug":"katastar-nepokretnosti","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.artnekretnine.com\/blog\/katastar-nepokretnosti\/","title":{"rendered":"Katastar nepokretnosti – Kako i \u0161ta se upisuje, \u0161ta su zabele\u017ebe i predbele\u017ebe?"},"content":{"rendered":"

Za sve one kojima je pomisao na procedure u vezi provere, upisa ili prenosa vlasni\u0161tva nekretnine (najbla\u017ee re\u010deno) zbunjuju\u0107a jer nisu na\u010disto sa tim \u0161ta ih \u010deka \u2013 evo teksta koji bi mogao da pomogne u razre\u0161enju najve\u0107eg broja nedoumica u vezi katastra.<\/p>

\u010citanje teksta ne\u0107e trajati du\u017ee od 5-10 minuta i za to vreme \u0107ete dobiti informacije se odnose na to \u0161ta se upisuje u katastar nepokretnosti, ko podnosi zahteve, koja dokumentacija je potrebna i ono \u0161to nam je svima va\u017eno \u2013 koliko \u0107e to da ko\u0161ta?<\/p>

\u0160ta je katastar nepokretnosti i \u0161ta se sve u njega upisuje?<\/h2>

Katastar nepokretnosti jeste javni registar gde se vodi evidencija o svim nepokretnostima, uklju\u010duju\u0107i zemlji\u0161te, zgrade, stanove, poslovne prostore, i druge objekte. Osim njega, postoji i katastar infrastrukture, tako da ova ova dva registra \u010dine ono \u0161to se jednim imenom zove katastar.<\/p>

Katastar nepokretnosti ure\u0111en je zakonskim odredbama koje zajedno imaju za cilj postojanje ta\u010dne i precizne evidencije o nepokretnostima, kako bi se sa pravne strane osigurala sigurnost pri kupovini, prenosu vlasni\u0161tva ili nekom drugom prometu nekretnine. Sve ovo se posti\u017ee blagovremenim unosima aktuelnih promena, tako da u svakom trenutku postoji transparentna evidencija o nepokretnostima.<\/p>

Ono \u0161to se upisuje u katastar nepokretnosti jesu sve vrste nepokretnosti (ku\u0107e, stanovi, zemlji\u0161ta i sl.), prava, predbele\u017ebe i zabele\u017ebe. Zakonom je definisano sedam na\u010dela po kojima se katastar vodi:<\/p>

1.\u00a0 \u00a0 \u00a0 Na\u010delo upisa \u2013 pravo svojine i druga prava se sti\u010du isklju\u010divo upisom u katastar.<\/p>

2.\u00a0 \u00a0 \u00a0 Na\u010delo oficijelnosti \u2013 ceo postupak upisa se vodi po slu\u017ebenoj du\u017enosti.<\/p>

3.\u00a0 \u00a0 \u00a0 Na\u010delo javnosti \u2013 katastar je javni registar kojem svako ima pristup.<\/p>

4.\u00a0 \u00a0 \u00a0 Na\u010delo pouzdanja \u2013 podaci iz katastra su ta\u010dni i potpuni.<\/p>

5.\u00a0 \u00a0 \u00a0 Na\u010delo prvenstva \u2013 redosled upisa u katastar vr\u0161i se prema vremenu prispelosti dokumenata.<\/p>

6.\u00a0 \u00a0 \u00a0 Na\u010delo zakonitosti \u2013 proverava se ispunjenost zakonskih uslova za upis u katastar.<\/p>

7.\u00a0 \u00a0 \u00a0 Na\u010delo odre\u0111enosti \u2013 svaki upis mora biti jasan i precizno definisan na \u0161ta se ta\u010dno odnosi.<\/p>

Obi\u010dno ono \u0161to je prva asocijacija ve\u0107ini gra\u0111ana kada se pomene katastar nepokretnosti jeste provera statusa vlasni\u0161tva nekretnine i provera postojanja eventualnih tereta koji su na nju upisani. Kako je jedno od na\u010dela vo\u0111enja katastra na\u010delo javnosti, svi podaci koji se nalaze u tom regustru su dostupni su na uvid, a za to je potrebno znati ta\u010dan broj parcele ili navesti ta\u010dnu adresu.<\/p>

\"\"<\/figure>

Kako se vr\u0161i upis u katastar nepokretnosti?<\/h2>

Upis u katastar nepokretnosti je postupak kojim se nepokretnost i prava na njoj zvani\u010dno evidentiraju u knjigama. Evo malo vi\u0161e informacija u vezi toga ko podnosi zahtev za upis u katastar, kako se ceo proces odvija i koja su dokumenta za to potrebna.<\/p>

Ko mo\u017ee podneti zahtev za upis?<\/em><\/h3>

Upis u katastar regulisan je Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, a ceo postupak podrazumeva upisivanje podataka o nepokretnosti koji su prikupljeni na osnovu geodetskih izve\u0161taja, upotrebnih i gra\u0111evinskih dozvola.<\/p>

Zahtev za upis u katastar nepokretnosti predaje poreski obveznik koji nakon upisa postaje imaoc prava na odre\u0111enu nepokretnost.<\/p>

Koja dokumenta su potrebna?<\/em><\/h3>

Za po\u010detak, svi u\u010desnici u postupku (prodavac nekretnine, kupac i sl.) treba da pripreme svoje li\u010dne karte, kao i nacrt Ugovora o prometu nepokretnosti (Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti). Osim toga, od dokumenata se priprema upotrebna i gra\u0111evinska dozvola i dokazi da su sve potrebne takse i porezi revnosno upla\u0107eni, kao i dokumenti koji dokazuju kretanje vlasni\u0161tva nekretnine po\u010dev od prvog do trenutnog vlasnika.<\/p>

Uvek savetujemo da se pre pokretanja procesa predaje dokumenata konsultujete sa svojim javnim bele\u017enikom kod koga se i vr\u0161e overe dokumenata i kojem se dokumenta dostavljaju.<\/p>

U pro\u0161losti, ceo postupak upisa nekretnine u katastar nepokretnosti neizostavno je oduzimao nekoliko dana I podrazumevao je obimnu dokumentaciju koju je bilo potrebno pribaviti iz vi\u0161e razli\u010ditih izvora. Danas to izgleda dosta lak\u0161e zbog sistema digitalizacije koji je usvojen radi preglednijeg i jednostavnijeg toka celog procesa. Dokumenta se danas dostavljaju elektronski, a uz temeljnu informisanost i dobru organizaciju \u2013 ceo postupak ne traje dugo jer korisnici imaju stru\u010dnu pomo\u0107 od strane advokata i geodetskih organizacija.<\/p>

Koji su koraci po predaji dokumenata?<\/em><\/h3>

Nakon predaje dokumenata, katastar proverava njihovu validnost i, ako su svi uslovi ispunjeni \u2013 donosi se re\u0161enje o upisu. Ovaj postupak uklju\u010duje pregled pristigle dokumentacije, eventualne provere, a proces se zavr\u0161ava upisom nekretnine u katastarsku evidenciju.<\/p>

Koliko mo\u017ee da ko\u0161ta \u010ditav proces upisa u katastar?<\/h2>

Pomenuli smo novine u vezi sa sistemom prijave i upisa u katastar nepokretnosti i pisali smo o tome da je online forma prijave sa sobom donela i novine u pogledu stru\u010dne podr\u0161ke. Stru\u010dna podr\u0161ka, odnosno advokati i geodetske organizacije su sada obavezni i to zna\u010di da samostalan proces upisa vi\u0161e nije opcija. Za poreskog obveznika ovo automatski zna\u010di i jedan rashod vi\u0161e na listi za pla\u0107anja.<\/p>

Dakle, mimo standardnih tro\u0161kova koji se pla\u0107aju Republi\u010dkom geodetskom zavodu na ime raznih taksa, sada je potrebno platiti i ovu taksu koja je skoro 25.000 dinara \u2013 ta\u010dnije, 24.750. Tro\u0161kovi se posmatraju kao odvojene celine \u2013 iznos od 24.750 dinara pla\u0107a se Advokatskoj komori Srbije za uslugu upisa u katastar, a ostale takse \u010diji su iznosi daleko ni\u017ei (kao \u0161to je taksa za upis objekta sa upisom imaoca prava, upis gara\u017ee ili pomo\u0107nog objekta i sl.) upla\u0107uju se kao Republi\u010dke administrativne takse.<\/p>

\u0160ta je cilj uvo\u0111enja asistencije advokata i geodetskih organizacija, koji se ujedno nazivaju i profesionalnim korisnicima katastra?<\/p>

Zamisao koja stoji iza svega jeste da se ceo proces upisa nekretnine pojednostavi, ubrza i da korisnici imaju mogu\u0107nost da re\u0161e svoju obavezu upisa bez \u010dekanja u redovima. Isto tako, profesionalni korisnici katastra garantuju za ta\u010dnost unetih podataka u katastar, tako da je i sigurnost jo\u0161 jedan benefit koji korisnici pla\u0107aju kroz nov\u010danu naknadu.<\/p>

\u0160ta zna\u010di zabele\u017eba u katastru?<\/h2>

Ako \u0107emo citirati Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, po \u010dlanu 14 navodi se slede\u0107e \u2013 \u201czabele\u017eba je upis kojim se u katastar nepokretnosti upisuju \u010dinjenice koje su od zna\u010daja za zasnivanje, izmenu, prestanak ili prenos stvarnih prava na nepokretnostima, koje se odnose na li\u010dnost imaoca prava, na samu nepokretnost ili na pravne odnose povodom nepokretnosti\u201d.<\/p>

Pojednostavljeno \u2013 zabele\u017eba u katastru je bele\u0161ka koja upu\u0107uje na odre\u0111ena ograni\u010denja ili prava koja postoje na nepokretnosti, poput spora u vezi sa vlasni\u0161tvom, postojanja tereta ili prava pre\u010de kupovine. U praksi, mo\u017eemo je posmatrati kao neki vid upozorenja budu\u0107im vlasnicima o mogu\u0107im rizicima koja nepokretnost sa sobom nosi. Ba\u0161 iz tog razloga, va\u017eno je da znamo da li nekretnina ima upisanu zabele\u017ebu i ako ima \u2013 na \u0161ta se ona ta\u010dno odnosi (da li je u vezi nekog spora, hipotekarne prodaje, zabrani upisa, zabrani otu\u0111enja i optere\u0107enja, pravosna\u017enosti odluke, postojanja bra\u010dnog ili ugovora o do\u017eivotnom izdr\u017eavanju i sli\u010dno).<\/p>

Ako se utvrdi da postoji zavedena zabele\u017eba u katastru, to u startu ne mora da zna\u010di da je kupovina te nekretnine 100% onemogu\u0107ena. Potrebno je razmotriti prirodu zabele\u017ebe i onda u skladu sa tim saznanejm dalje preduzimati potrebne korake.<\/p>

\u0160ta je predbele\u017eba u katastru?<\/h2>

Mimo zabele\u017ebe, postoji i predbele\u017eba.<\/p>

Predbele\u017eba je privremeni upis u katastar koji omogu\u0107ava rezervaciju prava na nepokretnosti, dok se ne ispune svi zakonski uslovi za kona\u010dan upis. \u0160ta mo\u017ee biti zakonski uslov za kona\u010dan upis? To mo\u017ee biti isplata celokupne ugovorene sume za kupovinu nepokretnosti.<\/p>

\u00a0Predbele\u017eba se koristi u slu\u010dajevima kada, na primer, postoji ugovor o kupoprodaji, ali jo\u0161 nisu ispunjeni svi uslovi za prenos vlasni\u0161tva. Ona ima svoj rok (90 dana ili neko drugo trajanje koje je odredio nadle\u017eni organ) i njeno brisanje iz katastra mo\u017ee biti po slu\u017ebenoj du\u017enosti ako rok istekne ili po zahtevu\u00a0 ako se ispune svi uslovi do isteka roka predbele\u017ebe.<\/p>

Na po\u010detku ovog obja\u0161njenja za predbele\u017ebu, pomenuli smo da ona nastaje jer nisu ispunjeni zakonski uslovi za kona\u010dan upis.<\/p>

\u0160ta mo\u017ee biti zakonski uslov za kona\u010dan upis?<\/p>

To mo\u017ee biti isplata celokupne ugovorene sume za kupovinu nepokretnosti. Ovo je \u010dest slu\u010daj, i tom slu\u010daju prodavac nekretnine daje izjavu da je primio deo sredstava, ali ne i ceo iznos. Kada se isplati kompletan iznos, tada se kod javnog bele\u017enika overava saglasnost prodavca da se u katastru nepokretnosti kupac upi\u0161e kao novi vlasnik.<\/p>

\"\"<\/figure>

\u00a0\u0160ta se de\u0161ava ako povr\u0161ina nije upisana u katastar?<\/h2>

Ako povr\u0161ina nepokretnosti nije upisana u katastar, to mo\u017ee dovesti do problema u prometu nekretnina, uklju\u010duju\u0107i nemogu\u0107nost legalne prodaje, neodobravanje hipotekarnog kredita ili pravne sporove oko vlasni\u0161tva. Pored svega navedenog, vlasnici nekretnine mogu biti izlo\u017eeni i dodatnim tro\u0161kovima za kasniji upis \u2013 \u0161to za njih, svakako, nije najradosnija vest.<\/p>

Kupci koji \u017eele da nekretninu plate kroz bankarski stambeni kredit, na\u017ealost odustaju od kupovine jer banke ne upisuju hipoteku na nekretnine gde prethodno vlasni\u0161tvo nije u potpunosti razre\u0161eno. Komplikacije mogu biti razne i nekada se radi ili o nedovoljnoj posve\u0107enosti i a\u017eurnosti nekog od suvlasnika ili je u pitanju nemogu\u0107nost dolaska do tehni\u010dke ili projektne dokumentacije. Naravno, postoji jo\u0161 dosta razloga za neupisanu povr\u0161inu objekta, ali kako god da stvar posmatramo \u2013 to onemogu\u0107ava kupovinu putem kredita. Ovo je svakako dodatni stres za kupca, jer osim \u0161to mora obratiti pa\u017enju na to da budu\u0107i dom zadovoljava kriterijume njegove porodice, da ima ispunjene uslove za apliciranje za kredit, potrebno je voditi i ra\u010duna o tome da li je vlasni\u0161tvo \u010disto ili ipak postoje odre\u0111ene zavrzlame koje se moraju re\u0161iti.<\/p>

Razumemo, nije lako. Zbog toga apelujemo na to da kada kre\u0107ete u proces kupovine nekretnine to ne \u010dinite u velikoj meri samostalno, ve\u0107 da kao podr\u0161ku imate advokata ili neko stru\u010dno lice kome ovakve i sli\u010dne situacije nisu strane. Na\u0161a agencija za nekretnine svojim klijentima nudi i pravnu podr\u0161ku, tako da na jednom mestu mo\u017eete dobiti kompletan paket usluga \u2013 bilo da je re\u010d o prodavcu ili o kupcu nekretnine. Nudimo pravnu podr\u0161ku koja \u0107e kupoprodajni proces olak\u0161ati tako \u0161to \u0107e sve date informacije biti relevantne i proverene.<\/p>

I za kraj teksta, da li u praksi postoje brojne situacije koje zadaju glavobolje, a u osnovi imaju neku zavrzlamu koja se ti\u010de vlasni\u010dkih odnosa ili nekih drugih nepravilnosti? Apsolutno!<\/p>

Evo nekih od situacija kroz koje obveznici prolaze:<\/p>

\u00b7 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Pogre\u0161no uneti podaci obveznika koji stvaraju prepreku za upis vlasnika na osnovu pravosna\u017enog ostavinskog re\u0161enja.<\/p>

\u00b7 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Vlasni\u0161tvo je upisano nad ku\u0107om, ali parcela gde je ku\u0107a izgra\u0111ena po evidenciji pripada dr\u017eavi, a ne vlasniku ku\u0107e.<\/p>

\u00b7 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 De\u0161ava se da zemlji\u0161te ima vi\u0161e upisanih vlasnika ili da vlasni\u010dki status nije jasno definisan zbog nedovr\u0161enih postupaka restitucije.<\/p>

\u00b7 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Tre\u0107a strana osporava validnost ugovora o prodaji (npr. zbog tvrdnji o prevari ili neovla\u0161\u0107enom potpisu).<\/p>

\u00b7 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 U ugovoru je navedena ve\u0107a ili manja povr\u0161ina nekretnine nego \u0161to je upisano u katastru.<\/p>

\u00b7 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u010cesti su nejasni vlasni\u010dki odnosi pri raspodeli imovine.<\/p>

\u010cesto postavljana pitanja (FAQ)<\/h2>