{"id":621,"date":"2024-09-11T11:41:56","date_gmt":"2024-09-11T09:41:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.artnekretnine.com\/blog\/?p=621"},"modified":"2024-09-11T11:41:57","modified_gmt":"2024-09-11T09:41:57","slug":"ugovor-o-zakupu-stana","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.artnekretnine.com\/blog\/ugovor-o-zakupu-stana\/","title":{"rendered":"Ugovor o zakupu stana – \u0160ta sadr\u017ei, da li je obavezan i zbog \u010dega je va\u017ean?"},"content":{"rendered":"
Bilo da ste u potrazi za stanom u kojem \u0107ete \u017eiveti ili ste vlasnik koji planira da izdaje svoju nekretninu \u2013 ugovor o zakupu stana je ne\u0161to \u0161to ne biste trebali (ni u kom slu\u010daju) presko\u010diti.<\/p>
Ovim tekstom dajemo i malo detaljnije obja\u0161njenje za\u0161to je to tako.<\/p>
\u0160ta je ugovor o zakupu stana i za\u0161to je on va\u017ean?<\/h2>
Ugovor o zakupu je posebna vrsta ugovora kojom se defini\u0161u obaveze i prava izme\u0111u zakupodavca (lica koje izdaje nekretninu) i zakupca (podstanara koji \u0107e \u017eiveti u iznajmljenoj nekretnini). Ovaj ugovor je regulisan zakonom i njegova osnovna funkcija jeste pravna za\u0161tita za obe strane, a to konkretno zna\u010di da se zbog nepo\u0161tovanja navedenih \u010dlanova ugovora mo\u017ee pokrenuti sudski postupak.<\/p>
Obe strane u ovom odnosu mogu pretrpeti izvesna o\u0161te\u0107enja ukoliko me\u0111usobni odnos ne defini\u0161e ugovor o zakupu stana. Kada posmatramo stanodavca, o\u0161te\u0107enja mogu biti materijalne prirode, poput o\u0161te\u0107ene imovine ili zaostalih i nepla\u0107enih teku\u0107ih tro\u0161kova, dok se podstanari bez ugovora izla\u017eu raznim potencijalnim neprijatnostima <\/strong>kao \u0161to je iznenadni zahtev za <\/strong>nenajavljeno iseljenje iz stana, pre\u010desti dolasci stanodavca bez najave i sl.<\/p>
Koje su obavezne stavke u ugovoru o zakupu stana?<\/h2>
Ugovor o zakupu stana je manje-vi\u0161e definisan sa op\u0161tim smernica koje \u010dine njegov sastavni deo, ali to ne zna\u010di da se u nekom delu ne prilago\u0111ava posebnim zahtevima obe strane. Evo \u0161ta je to \u0161to jedan ugovor o zakupu stana obi\u010dno sadr\u017ei.<\/p>
Imena i podaci o stranama u ugovoru<\/em><\/h3>
Na samom po\u010detku ugovora, navode se podaci stanodavca i podstanara.<\/p>
Podaci koji se navode su ime, prezime, adresa i mesto stanovanja, kao i JMBG.<\/p>
Ugovor o zakupu stana obi\u010dno u ovom uvodnom delu gde se pominju li\u010dni podaci obe ugovorne strane navodi i datum i mesto zaklju\u010denja ugovora. U nastavku ugovora navodi se i predmet ugovora koji se sklapa, pa tako, primera radi, u ugovoru mo\u017ee da stoji da je predmet ugovora davanje u zakup nename\u0161tenog, odnosno name\u0161tenog stana.<\/p>
Opis nepokretnosti<\/em><\/h3>
Detaljan opis nepokretnosti je u narednom \u010dlanu koji govori o tome da zakupac izdaje stan podstanaru \u2013 ovde se navodi precizna kvadratura stana i njegova lokacija (naziv ulice, sprat i broj stana). Ako se na drugom mestu u ugovoru ne nalazi taj podatak, onda se ovde pominje stanje nekretnine koja se izdaje, da li je name\u0161tena ili bez name\u0161taja, a pored toga obi\u010dno se navodi i to da se zakupac obavezuje da \u0107e stan odr\u017eavati i da \u0107e redovno izmirivati sve pristigle tro\u0161kove re\u017eije (ra\u010dun za struju, komununalne usluge, telefon i sl.)<\/p>
Trajanje zakupa i uslovi raskida<\/em><\/h3>
Ugovor o zakupu stana ima jo\u0161 jedan obavezan deo, a on se odnosi na definisanje trajanja ugovora o zakupu nerketnine i uslova pod kojim se zaklju\u010deni ugovor mo\u017ee raskinuti. U praksi je uobi\u010dajeno da se ugovor o zakupu stana zaklju\u010duje na period od godinu dana, a u skladu sa me\u0111usobnim dogovorom taj period mo\u017ee biti kra\u0107i ili du\u017ei ili mo\u017ee biti zaklju\u010den na neodre\u0111eno vreme. Kada ugovor ima jasno definisano vreme trajanja, nakon njegovog isteka obe strane mogu da sa\u010dine novi ugovor kojim se defini\u0161e njihova dalja saradnja ili se podstanar po isteku ugovora iseljava iz stana.<\/p>
Kao \u0161to smo i pomenuli, ugovor o zakupu stana defini\u0161e i uslove pod kojima se ugovor mo\u017ee raskinuti. Mo\u017ee da se nazna\u010di klauzula kojom se zakupcu i stanodavcu daje vreme od, primera radi, mesec dana u slu\u010daju da \u017eele zaklju\u010deni ugovor da raskinu pre njegovog isteka.<\/p>
\u00a0<\/em>Mimo osnovnih odredbi ugovora, sve ono \u0161to je za obe strane va\u017eno \u2013 defini\u0161e se dodatno.<\/p>
Pod time mogu da se svrstaju klauzule koje se odnose na datume izmirenja mese\u010dnog zakupa, obilazaka od strane stanodavca, dr\u017eanje ku\u0107nog ljubimca u stanu, pla\u0107anje teku\u0107ih ra\u010duna za stan ili zabrane da se stan od strane podstanara dalje izdaje tre\u0107em licu. Dakle, sve ono \u0161to obe strane smatraju da im je va\u017eno da bude jasno nazna\u010deno i u njihovom odnosu ispo\u0161tovano uklju\u010duje se u ugovor o zakupu stana koji se izdaje u vi\u0161e primeraka (za stanodavca i za podstanara, eventualno i za agenciju ukoliko ista posreduje u njihovom odnosu) i kojem se saglasnog potvr\u0111uje potpisima obe strane.<\/p><\/figure>
Kako se pravno overava ugovor o zakupu stana?<\/h2>
Jedna od \u010de\u0161\u0107ih \u201cgre\u0161aka\u201d koja se susre\u0107e u praksi jeste da se sve zavr\u0161i na potpisivanju ugovora izme\u0111u stanodavca i zakupca. Za\u0161to ovo nije dovoljno? Zato \u0161to sa pravne strane ovakav ugovor nema validnost. Da bi ugovor bio pravno validan va\u017eno je da se ugovor o zakupu stana overi kod notara.<\/p>
U slu\u010daju bilo kakvog spora izme\u0111u zakupca i stanodavca, upravo \u0107e overa kod notara biti dokaz koji potvr\u0111uje pravosna\u017enost sklopljenog ugovora.<\/p>
Overa koju notar daje potvr\u0111uje autenti\u010dnost obe ugovorne strane i daje ve\u0107u te\u017einu ugovoru ako isti dospe pred sud. Dakle, overom ugovora kod notara i zakupac i zakupodavac su dodatno za\u0161ti\u0107eni u slu\u010daju kr\u0161enja ugovornih obaveza, pa je ovaj korak va\u017ean za obe strane.<\/p><\/figure>
Koja su prava i obaveze stanodavca?<\/h2>
Bez obzira \u0161to se prava i obaveze obe strane donekle podrazumevaju i va\u017ee za op\u0161tepoznatu stvar \u2013 kako bi se izbegle potencijalne nesuglasice, prava i obaveze stanodavca se defini\u0161u kroz ugovor o zakupu stana.<\/p>
Osim u slu\u010daju da ugovorom nije druga\u010dije definisano, u nastavku teksta su navedena osnovna pravila koje stanodavac ima.<\/p>
Pla\u0107anje popravki i odr\u017eavanja<\/em><\/h3>
Stanodavac je u obavezi da obezbedi pla\u0107anje za sve (ve\u0107e) popravke u stanu, kao i radove na njegovom odr\u017eavanju. Kada se desi da je potrebno zameniti ulazna vrata stana ili dotrajali lavabo u kupatilu kojeg stanar nije svojom krivicom o\u0161tetio \u2013 tada je stanodavac taj koji snosi tro\u0161kove zamene jer se ti predmeti ne menjaju toliko \u010desto i to je ono \u0161to se podrazumeva kao imovina stana. U slu\u010daju da se radi o nekim sitnijim zamenama kao \u0161to je zamena sijalice i sl. to nije ne\u0161to \u0161to je obaveza stanodavca.<\/p>
Isto tako, ako se svi stanari u zgradi slo\u017ee oko toga da je potrebno menjati ne\u0161to \u0161to va\u017ei za zajedni\u010dku svojinu (primera radi, zamena interfona) tada je stanodavac u obavezi da refundira podstanaru sumu koja je potrebna da se plati. Ovo se radi jer je vlasnik stana taj koji je obavezan da snosi i ovakve vrste tro\u0161kova.<\/p>
Naplata kirije<\/em><\/h3>
Osim odgovornosti za tro\u0161kove, stanodavac ima pravo na redovnu naplatu dogovorene stanarine.<\/p>
Ovo je jo\u0161 jedna stvar koju je korisno staviti u ugovor \u2013 navesti krajnji rok za pla\u0107anje mese\u010dne kirije i njenu visinu. Iako ovo na prvi pogled mo\u017ee da bude korisno samo za stanodavca, i podstanar je na ovaj na\u010din za\u0161ti\u0107en od tra\u017eenje vi\u0161e sume i od iznenadnih poskupljenja mese\u010dnog najma.<\/p><\/figure>
Uvid u stanje stana<\/em><\/h3>
Ono \u0161to je isto pravo svakog vlasnika stana jeste da ima obezbe\u0111en uvid u stanje svoje nekretnine. Nije uvek praksa da stanodavci \u017eele da proveravaju u kakvom je stanju stan, da li je dobro odr\u017eavan i sli\u010dno, ali ako je to slu\u010daj \u2013 ne bi trebalo da podstanari to shvataju ni kao ne\u0161to lo\u0161e, jer im je to prilika da uka\u017eu na potencijalne probleme koji su se u me\u0111uvremenu javili. Ono \u0161to je stvar njihovog me\u0111usobnog dogovora jeste dinamika obilazaka, koja se pored svih klauzula mo\u017ee navesti u ugovoru, kako bi se predupredile mogu\u0107e neprijatnosti ili eventualna nerazumevanja dogovora.<\/p>
Koja su prava i obaveze podstanara?<\/h2>
Kori\u0161\u0107enje stana prema ugovoru<\/em><\/h3>
Podstanari su u obavezi da stan koriste za potrebe stanovanja uz po\u0161tovanje svih ugovorom navedenih smernica. Ovo zna\u010di da nije dozvoljen podzakup od strane podstanara ili kori\u0161\u0107enje stana u poslovne svrhe ukoliko je nekretnina izdata po drugom osnovu. Osim navedenog, stanari su u obavezi da po\u0161tuju ku\u0107ni red u zgradi, prilago\u0111avaju\u0107i svoje pona\u0161anje tako da ni u kom trenutku ne smetaju drugim kom\u0161ijama.<\/p>
Pravo na privatnost i sigurnost<\/em><\/h3>
Osnovno pravo podstanara jeste da se u iznajmljenom stanu ose\u0107a sigurno. Privatnost, sa druge strane, na\u017ealost, \u010desto zna biti ugro\u017eena pa je ba\u0161 to detalj na koji svako ko \u017eivi u podstanarskim stanovima treba da obrati pa\u017enju. Insistiranje na tome da se u ugovoru defini\u0161e dinamika poseta stanodavca je vrlo korisno jer se na taj na\u010din jasno postavlja granica izme\u0111u onoga oko \u010dega se obe strane sla\u017eu i onoga \u0161to nije dopustivo.<\/p><\/figure>
Obaveze u vezi sa odr\u017eavanjem i higijenom<\/em><\/h3>
Jo\u0161 jedna obaveza podstanara jeste da iznajmljeni prostor odr\u017eava sa navikama dobrog doma\u0107ina. Ovo zna\u010di da se svako namerno o\u0161te\u0107enje isklju\u010duje i da se u stanu redovno odr\u017eava higijena. Ono zbog \u010dega se stanodavci \u010desto brinu jesu upravo o\u0161te\u0107enja koja nisu nastala usled uobi\u010dajenih \u017eivotnih navika ve\u0107 zbog agresivnog i bahatog pona\u0161anja, pa se iz tog razloga pre izdavanja stana i insistira na depozitu. Depozit (koji je naj\u010de\u0161\u0107e u visini jedne mese\u010dne stanarine) slu\u017ei da se nakon iseljenja zakupca plati sve ono \u0161to je o\u0161te\u0107eno, a ako je podstanar vodio ra\u010duna o stanu i nije napravio nikakvu \u0161tetu tada se depozit vra\u0107a.<\/p>
Kako se ugovor o zakupu stana raskida?<\/h2>
Raskid ugovora o zakupu mo\u017ee nastupiti zbog vi\u0161e razloga, ali ono \u0161to je vrlo va\u017eno jeste da ti razlozi moraju biti jasno definisani u samom ugovoru. Oba u\u010desnika mogu pokrenuti raskid ugovora pod odre\u0111enim uslovima, pozivaju\u0107i se na kr\u0161enje smernica koje u ugovoru stoje, a u nastavku navodimo neke od naj\u010de\u0161\u0107ih razloga zbog kojih se ugovor o zakupu stana raskida.<\/p>
Kr\u0161enje ugovornih obaveza<\/em><\/h3>
U slu\u010daju da bilo koja od ugovornih strana prekr\u0161i ugovorom definisane obaveze \u2013 druga strana ima pravo na raskid ugovora. Pod obavezama mo\u017ee da se podrazumeva dosta toga, od redovnog izmirenja teku\u0107ih komunalnih tro\u0161kova, preko kori\u0161\u0107enja stana za njegovu primarnu namenu do davanja stana u podzakup.\u00a0<\/p>
Nepla\u0107anje zakupnine<\/em><\/h3>
De\u0161ava se i da stanari zanemaruju isplatu stanarine. Ovo je situacija kada stanodavci obi\u010dno imaju razumevanja neki kra\u0107i vremenski period, me\u0111utim, ako se utvrdi da ne postoji naznaka da \u0107e obaveza biti izmirena \u2013 stanodavac ima puno pravo da raskine ugovor o zakupu stana.<\/p>
Nepo\u0161tovanje pravila kori\u0161\u0107enja<\/em><\/h3>
Zakupodavaci \u010desto imaju glavobolje usled \u0161tete koja na stvarima ili zidovima stana nastaje usled nesavesnog kori\u0161\u0107enja od strane podstanara. Na\u017ealost, ovo je ne\u0161to \u0161to se ne mo\u017ee spre\u010diti, a jedino \u0161to stanodavcima ostaje jeste da \u0161to bolje procene budu\u0107e podstanare i da, u slu\u010daju bilo kakvog nepo\u0161tovanja pravila kori\u0161\u0107enja stambenog prostora reaguju blagovremeno \u2013 bilo opomenom ili raskidom ugovora.<\/p>
\u0160ta se mo\u017ee u\u010diniti da bi se obe strane osigurale?<\/h3>
Preporuka je sastaviti i zapisnik o primopredaji stana, koji slu\u017ei kao dodatak ugovoru o zakupu. Ovim se detaljno opisuje stanje u kojem se stan nalazi pre useljenja podstanara, pri \u010demu se navode i sva zate\u010dena o\u0161te\u0107enja name\u0161taja ili neispravnosti, ukoliko ih ima. Ovo je vrlo korisna stvar za obe strane, jer se tako svaka mogu\u0107nost nesporazuma svodi na minimum.<\/p>
Koje su mogu\u0107e posledice i kazne za nepo\u0161tovanje ugovora?<\/h2>
Bez obzira na stranu od koje poti\u010de, nepo\u0161tovanje dogovora nije ne\u0161to preko \u010dega se prelazi i potrebno je biti svestan posledica koje iza ovoga stoje. Po pitanju sankcija, one mogu biti razli\u010dito definisane i iste se mogu jasno definisati ugovorom. Primera radi, jedna od klauzula ugovora mo\u017ee da se odnosi za zabranu izdavanja stana u podzakup i tada se mo\u017ee navesti da stanodavac u tom slu\u010daju ima pravo na raskidanje ugovora i na iseljenje podstanara.<\/p>
Kakve su posledice ako se stan izdaje bez ugovora o zakupu?<\/h2>
Ako se stan izdaje bez ugovora \u2013 tada se obe strane mogu nadati samo dobroj sre\u0107i.<\/p>
Bez pisanog dokumenta, zakupac mo\u017ee biti iseljen bez prethodne najave, a stanodavac mo\u017ee imati problema sa naplatom kirije ili jednostavno mo\u017ee samo zate\u0107i iseljen stan, bez ikakvog obja\u0161njenja od strane podstanara. U slu\u010daju spora, nemogu\u0107e je dokazati usmeno dogovorene uslove bez ugovora, tako da je svako sprovo\u0111enje sankcija onemogu\u0107eno.<\/p>
Ugovor o zakupu stana je dokument koji je ne samo obavezan (sa pravne strane) ve\u0107 je i vrlo po\u017eeljan kao sredstvo za\u0161tite interesa i stanodavca i podstanara.<\/p>
Za koje nepokretnosti osim stana se jo\u0161 pravi ugovor?<\/h2>
Ugovor o zakupu stana nije jedina vrsta ugovora o zakupu koja se zaklju\u010duje. Ugovor o zakupu se mo\u017ee primeniti na sve vrste nepokretnosti uklju\u010duju\u0107i ku\u0107e, poslovne prostore, gara\u017ee, zemlji\u0161ta i skladi\u0161ta. U svakom od ovih slu\u010dajeva, ugovor je prilago\u0111en specifi\u010dnostima nepokretnosti, ali osnovna pravila ostaju ista \u2013 jasno definisanje prava i obaveza obe strane, trajanje zakupa i uslovi raskida.<\/p>
![\"\"](\"https:\/\/lh7-rt.googleusercontent.com\/docsz\/AD_4nXfsY5fyz1Z1wRP_9VUFdk0CMfUZ88CKdnNxLhtL9W4gjrY2YQPq_AtTpPcJaho74EnlFLKQEEXoTWV9Z0Oiyz-JwDhAUXwFfI6JncluO6Ap9Hy7854vpEKX9Tei0jOj0spyK6fKgO0xVUX8RF-pJg?key=bg6emhTh3yaxq8-HxNyc0A\")
<\/figure>![\"\"](\"https:\/\/lh7-rt.googleusercontent.com\/docsz\/AD_4nXcvR6ZzXRoLgR00vfnKuN2wRs8pDYoQMRxve1ESA-_XoGy-OSL9Tz9zK8ZBzcMz_eX3YGPja0x23LMQ7RgNMBPTKqaNoIItuzTkKLPELBkQrNKuIfQFWhuXcrI_PkDmap9Mb7Q-YeqykIOrU69f4A?key=bg6emhTh3yaxq8-HxNyc0A\")
<\/figure>![\"\"](\"https:\/\/lh7-rt.googleusercontent.com\/docsz\/AD_4nXfPZXOtIVTc1B6D0Dmc5jSE3wEDwKehyF2o27NCdpQ3keGdDDsYYClNSPXAUFVzfnaspuXMek0J-EZYWqqs6cEY8PGsQdeJBJBhmcFlwb6aSCoqYOTb1l6vCTsZ6yWCJT132oO-d5zTAegSBONOAg?key=bg6emhTh3yaxq8-HxNyc0A\")
<\/figure>![\"\"](\"https:\/\/lh7-rt.googleusercontent.com\/docsz\/AD_4nXdXPoCJpJ58DuDnuPpwJrY25jUyHoe4blpp6MO1vt9uyUUrXCfJtexN_risR9dJKxIqz_nJY77pxxnlcVxgDO6Wd9g837rdXVK-QfwseyxALgQi9sR6ZCQGuOn3cR0vOrcFkdFEIcFR29R0cPkUZA?key=bg6emhTh3yaxq8-HxNyc0A\")
<\/figure>