{"id":637,"date":"2024-09-16T13:00:07","date_gmt":"2024-09-16T11:00:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.artnekretnine.com\/blog\/?p=637"},"modified":"2024-09-16T13:08:57","modified_gmt":"2024-09-16T11:08:57","slug":"legalizacija-objekata","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.artnekretnine.com\/blog\/legalizacija-objekata\/","title":{"rendered":"Legalizacija objekata – detaljan vodi\u010d kroz proces ozakonjenja"},"content":{"rendered":"

Dugotrajno i komplikovano \u2013 ovo mogu biti prve dve asocijacije na pomen legalizacije objekata.\u00a0<\/p>

Za\u0161to se na upis u katastar toliko dugo \u010deka?<\/p>

\u0160ta zna\u010di kada objekat ima gra\u0111evinsku, ali ne i upotrebnu dozvolu?<\/p>

Kolike su kazne za nelegalizovane objekte?<\/p>

Sva zakonska na\u010dela u vezi legalizacije mogu biti poprili\u010dno op\u0161irna i nezgodna za razumevanje. U \u017eelji da olak\u0161amo svima koji tragaju za nekim odgovorom koji ima veze sa procesom legalizacije nekretnine ili nekog njegovog dela \u2013 sve najva\u017enije informacije na ovu temu uvrstili smo u ovaj tekst.<\/p>

\u0160ta je legalizacija objekta i zbog \u010dega je va\u017ena?<\/h2>

Pod legalizacijom objekata podrazumeva se naknadni upis objekta ili nekog njegovog dela u katastar nepokretnosti koji ovakav upis uslovljava sa posedovanjem gra\u0111evinske i upotrebne dozvole, a ceo postupak je regulisan Zakonom o ozakonjenju objekata.\u00a0<\/p>

Iako ne \u010dudi veliki broj neupisanih objekata (\u0161to stambenih, tako i poslovnih) \u0161irom Srbije, korisno je znati \u010dinjenicu da neupisan objekat ne zna\u010di i to da je takva nekretnina nelegalno izgra\u0111ena. Objekat mo\u017ee imati gra\u0111evinsku dozvolu, ali da jo\u0161 uvek nema upotrebnu dozvolu pa iz tog razloga nije zaveden u katastru nepokretnosti.\u00a0<\/p>

Na osnovu satelitskih snimaka, na sajtu RGZ-a u saop\u0161tenju od jula 2024. godine navodi se da je broj evidentiranih neupisanih objekata 4.783.999, dok se broj bespravno izgra\u0111enih objekata sa precizno\u0161\u0107u ne zna, jer ne postoji evidencija na ovu temu.\u00a0<\/p>

\"Legalizacija<\/figure>

Za\u0161to je va\u017eno da svaki objekat bude legalizovan? Nekretnine koje su legalizovane mogu sutra biti predmet hipotekarnog kredita, tako da su automatski atraktivnije za potencijalne kupce. U slu\u010daju nelegalizovane nekretnine, ista se mo\u017ee prodati ali bez posredovanja banke i obi\u010dno takve nekretnine imaju ni\u017eu cenu. Sa druge strane, ako je re\u010d o poslovnim objektima, kada izostane legalizacija tada po zakonu nije mogu\u0107e registrovani poslovnu delatnost.\u00a0\u00a0<\/p>

Koji tipovi objekata mogu da budu legalizovani?<\/h2>

Svi oblici nekretnina mogu biti legalizovani. Dakle, re\u010d je o ku\u0107ama, stambenim zgradama, poslovnim objektima, vikendicama, gara\u017eama i svim vrstama pomo\u0107nih objekata. \u010cesto se u praksi nailazi na primere gde su ku\u0107e delimi\u010dno legalizovane zbog dogra\u0111ivanja i pro\u0161irenja stambenog prostora. Va\u017eno je znati da je i za te naknadno dozidane delove potrebno je izvr\u0161iti legalizaciju. Dakle, svi objekti na kojima su zavr\u0161eni gra\u0111evinski radovi podobni su za otpo\u010dinjanje procesa legalizacije. U slu\u010daju legalizacije zgrada, po Zakonu o ozakonjenju objekata ista se mo\u017ee sprovesti i kada su na zgradi izvr\u0161eni jedino konstruktivni gra\u0111evinski radovi, dakle, i onda kada ista nije u potpunosti zavr\u0161ena.<\/p>

Koji objekti ne mogu da budu legalizovani?<\/h2>

Ako je potrebno pokrenuti postupak legalizacije nepokretnosti, va\u017eno je razmotriri da li objekat ispunjava uslove za ozakonjenje, odnosno da li ispunjava jasno definisane prostorne i urbanisti\u010dke uslove. Pre izgradnje va\u017eno je biti siguran u to da su svi faktori ispunjeni, jer se u slede\u0107im slu\u010dajevima ne vr\u0161i legalizacija nepokretnosti:<\/p>

  • Objekat je izgra\u0111en na mo\u010dvarnom tlu ili klizi\u0161tu, odnosno na drugoj za gra\u0111enje nepodobnoj podlozi.<\/li>
  • U izgradnji objeka su se koristili materijali koji objektu ne osiguravaju dugove\u010dnost i sigurnost.<\/li>
  • Objekat je u celini ili delimi\u010dno izgra\u0111en na javnoj povr\u0161ini ili na povr\u0161inama koje se vode kao prirodno dobro i koje su pod za\u0161titom dr\u017eave.<\/li>
  • Objekat je u celini ili delimi\u010dno izgra\u0111en na tu\u0111oj parceli.<\/li>
  • Ostali posebni slu\u010dajevi (nemogu\u0107nost priklju\u010denja na infrastrukturu, pristup sobra\u0107ajnici i sl.)<\/li><\/ul>

    Koja je neophodna dokumentacija za proces ozakonjenja?<\/h2>

    Legalizacija objekata podrazumeva odre\u0111enu papirologiju, koja nije da nije op\u0161irna.\u00a0<\/p>

    U nastavku sledi \u0161ta je to \u0161to je neophodno tokom ovog procesa.<\/p>

    Dokaz o odgovaraju\u0107em pravu nad objektom<\/em><\/h3>

    Dokaz o pravu nad objektom je dokument kojim se potvr\u0111uje vlasni\u0161tvo nad objektom ili zemlji\u0161tem koje je potrebno legalizovati. Ono \u0161to u svrhu dokazivanja vlasni\u0161tva mo\u017ee poslu\u017eiti su dokumenta poput kupoprodajnog ugovora, re\u0161enja o nasle\u0111ivanju, pravosna\u017enih sudskih presuda za odgovaraju\u0107e pravo na gra\u0111evinskom zemlji\u0161tu, overeni izvodi iz liste nepokretnosti ili ugovori o prenosu prava kori\u0161\u0107enja.\u00a0<\/p>

    Kopija plana katastra<\/em><\/h3>

    Kopija katastarskog plana je neophodna za precizno definisanje granica parcele na kojoj je izgra\u0111en objekat koji treba legalizovati. Ovaj dokument mo\u017eete dobiti u lokalnoj slu\u017ebi za katastar, popunjavaju\u0107i zahtev za izdavanje kopije plana i uz uplatuadministrativne takse koja se napla\u0107uje zasebno za svaku katastarsku parcel.<\/p>

    Elaborat geodetskih radova<\/em><\/h3>

    Elaboratom geodetskih radova se precizno defini\u0161u dimenzije i polo\u017eaj, odnosno zate\u010deno stanje nepokretnosti na parceli, a sa\u010dinjava ga dokumentacija koja je jasno propisana zakonom i ista zavisi od klase, povr\u0161ine, namene i na\u010dina kori\u0161\u0107enja nekretnine. Ova dokumentacija se priprema od strane ovla\u0161\u0107enih geodeta.<\/p>

    Snimak izvedenog stanja<\/em><\/h3>

    Snimak izvedenog stanja objekta je dokumentacija koju sastavlja odgovorni projektant, a koju \u010dini i potvrda da izgra\u0111ena nepokretnost ispunjava sve zahteve po pitanju sigurnosti i stabilnosti. Elementi ove dokumentacije su grafi\u010dki prikazi objekta, kao i tekstualna i numeri\u010dka dokumentacija.<\/p>

    \"Legalizacija<\/figure>

    Koja je cena legalizacije objekta?<\/h2>

    Osim pla\u0107anja administrativnih taksa za izdavanje potrebne dokumentacije koja je u postupku neophodna, potrebno je platiti i sam proces legalizacije. Kako se legalizacija objekata odnosi na fizi\u010dka i pravna lica, tako su i cene taksi za ozakonjenje razli\u010dite i odre\u0111uju se prema kvadraturi.<\/p>

    Takse za fizi\u010dka lica:<\/p>

    • Za objekte povr\u0161ine do 100 kvadratnih metara pla\u0107a se taksa 5.000 dinara.<\/li>
    • Za objekte povr\u0161ine od 100 do 200 kvadratnih metara pla\u0107a se taksa 15.000 dinara.<\/li>
    • Za objekte povr\u0161ine od 200 do 300 kvadratnih metara pla\u0107a se taksa 20.000 dinara.<\/li>
    • Za objekte povr\u0161ine ve\u0107e od 300 kvadratnih metara pla\u0107a se taksa 50.000 dinara.<\/li><\/ul>

      Takse za pravna lica:<\/p>

      • Za objekte povr\u0161ine do 500 kvadratnih metara pla\u0107a se taksa 250.000 dinara.<\/li>
      • Za objekte povr\u0161ine od 500 do 1000 kvadratnih metara pla\u0107a se taksa 500.000 dinara.<\/li>
      • Za objekte povr\u0161ine od 1000 do 1500 kvadratnih metara pla\u0107a se taksa 1.000.000 dinara.<\/li>
      • Za objekte povr\u0161ine ve\u0107e od 1500 kvadratnih metara pla\u0107a se taksa 3.000.000 dinara.<\/li><\/ul>

        Ko je oslobo\u0111en pla\u0107anja legalizacije objekta?<\/h2>

        Legalizacija objekata je postupak koji je po zakonu obavezan, me\u0111utim, postoje izuzeci.\u00a0<\/p>

        Kategorije lica koja nisu u obavezi da plate legalizaciju su ugro\u017eenije kategorije gra\u0111ana me\u0111u koje spadaju korisnici socijalne pomo\u0107i dr\u017eave, osobe sa invaliditetom i samohrani roditelji. Me\u0111utim, va\u017ean uslov za oslobo\u0111enje od obaveze pla\u0107anja jeste da gra\u0111ani iz navedenih kategorija budu vlasnici nekretnina \u010dija povr\u0161ina ne prelazi 100 kvadratnih metara.<\/p>

        Kako izgleda proces legalizacije objekta?<\/h2>

        Sada \u0107emo hronolo\u0161ki objasniti sve etape koje legalizacija objekata uklju\u010duje, od po\u010detka do zavr\u0161etka postupka.\u00a0<\/p>

        Provera pravnog statusa objekta<\/em><\/h3>

        Da li je objekat izgra\u0111en na zemlji\u0161tu koje mo\u017ee biti predmet legalizacije?<\/p>

        Pre nego \u0161to se zapo\u010dne pribavljanje dokumentacije, korisno bi bilo proveriti sa nadle\u017enim slu\u017ebama da li je objekat sa pravne strane podogodan za legalizovanje. U slu\u010daju da nekretnina zadovoljava sve kriterijume neophodne za ozakonjenje, tada vlasnik na raspolaganju ima trideset dana da (ukoliko to ve\u0107 nije ura\u0111eno) dostavi dokaz o vlasni\u0161tvu nad nekretninom.<\/p>

        Sakupljanje dokumentacije<\/em><\/h3>

        Kada se utvrdi da se nekretnina mo\u017ee legalizovati i kada je dokaz o vlasni\u0161tvu uru\u010den, sledi prikupljanje ostale dokumentacije. Va\u017eno je da ostatak dokumentacije bude potpun i da geodetski elaborati, tehni\u010dki snimci i ostala papirologija bude uredno i kompletno popunjena.\u00a0<\/p>

        U ovoj fazi bi\u0107e neophodna pomo\u0107 stru\u010dnjaka, kao \u0161to su geodete, arhitekte ili pravnici.<\/p>

        Anga\u017eovanje stru\u010dnjaka\u00a0<\/em><\/h3>

        Pravna podr\u0161ka \u0107e dosta pomo\u0107i u razre\u0161enju svih nejasno\u0107a, jer u praksi postoji dosta mogu\u0107ih scenarija koja postaju jasnija jedino uz konsultaciju sa pravnikom.<\/p>

        Pravni savetnik olak\u0161ava ceo proces legalizacije, dok je ovla\u0161\u0107eni geodeta ili arhitekta obavezan zbog potrebne dokumentacije koju on izra\u0111uje. Bez njihovog anaga\u017eovanja ne bi bilo mogu\u0107e sprovesti proces ozakonjenja.<\/p>

        Podno\u0161enje zahteva za legalizaciju<\/em><\/h3>

        Kada je sva dokumentacija uredno prikupljena \u2013 podnosi se zahtev za legalizaciju nadle\u017enim op\u0161tinskim organima. U zavisnosti od komplikovanosti slu\u010daja i drugih okolnosti, potrebno je da pro\u0111e odre\u0111eno vreme dok se od strane nadle\u017enog organa ne dobije povratna informacija, odnosno, dok se ne izvr\u0161e sve potrebne kontrole.<\/p>

        Sprovo\u0111enje tehni\u010dkog pregleda<\/em><\/h3>

        Nadle\u017eni organi vr\u0161e tehni\u010dki pregled objekta kako bi se utvrdilo da li ispunjava sve tehni\u010dke i sigurnosne standarde.\u00a0<\/p>

        Pla\u0107anje svih taksi i naknada<\/em><\/h3>

        Legalizacija nepokretnosti ne mo\u017ee biti zaklju\u010dena bez ispla\u0107enih svih administrativnih naknada i usluga koje su povezane sa procesom legalizacije. Mimo ovih tro\u0161kova, u tekstu smo naveli i visine naknada za sam postupak legalizacije, koje su razli\u010dite za razli\u010dite kvadrature i namene nekretnine.<\/p>

        Odobrenje nadle\u017enih organa i dozvole<\/em><\/h3>

        Kada svi uslovi budu ispunjeni, nadle\u017eni organi izdaju dozvole potrebne za legalizaciju, \u010dime nekretnina postaje pravno legalnla i upisuje se u katastar nepokretnosti.<\/p>

        Me\u0111utim, ne treba zanemariti mogu\u0107nost da nakretnina nekada i ne dobije zeleno svetlo za ozakonjenje. Razlog za to mo\u017ee biti fundamentalne prirode, gde nisu ispo\u0161tovani osnovni uslovi za sprovo\u0111enje legalizacije te nekretnine. Isto tako, odgovorom mo\u017ee biti negativan i u slu\u010daju da je re\u010d o nekim drugim, ne tako te\u0161ko ispravljivim segmentima. U svakom slu\u010daju, mogu\u0107e je podneti \u017ealbu.<\/p>

        \"Legalizacija<\/figure>

        Koje su kazne za kori\u0161\u0107enje objekta koji nije legalizovan?<\/h2>

        Zakon o ozakonjenju objekata predvi\u0111a kazne za kori\u0161\u0107enje nelegalizovanih nepokretnosti koje mogu biti u razli\u010ditim oblicima \u2013 kao nov\u010dane, zatvorske ili kao odluka o ru\u0161enju objekta.\u00a0<\/p>

        Ako se gradi bez gra\u0111evinske dozvole ili se nastavlja sa radovima i nakon re\u0161enja o obustavi radova, mogu\u0107a je kazna zatvora do osam godina uz pla\u0107anje i nov\u010dane kazne. Visine nov\u010danih kazni variraju, ali u svakom slu\u010daju \u2013 izuzetno su visoke. Sa druge strane, ru\u0161enje kao kazna sledi onda kada je od strane gra\u0111evinskog inspektora nalo\u017eeno da se za nelegalizovani objekat pribave sve potrebne dozvole u zakonski odre\u0111enom roku. U slu\u010daju da se to ne sprovede u delo, donosi se odluka o ru\u0161enju, a vlasnik je u obavezi da sam finansira taj postupak.\u00a0<\/p>

        I za kraj, sigurno se pitate kako se sazna za nelegalizovene objekte?\u00a0<\/p>

        Gra\u0111evinski inspektori izlaze na teren po prijavi ili po slu\u017ebenoj du\u017enosti, tj. na osnovu dostupnih informacija i satelitskih snimaka za objekte koji se nalaze na teritoriji za koju su inspektori nadle\u017eni. Ovo zna\u010di da svako mo\u017ee podneti prijavu nadle\u017enim organima ako sa sigurno\u0161\u0107u zna da je neka nekretnina delimi\u010dno ili u celini bespravano izgra\u0111ena. Isto tako, zahvaljuju\u0107i dana\u0161njem razvoju tehnologija i centralizovanim sistemima kojima gra\u0111evinski inspektori imaju pristup, postoji daleko vi\u0161e informacija o izgra\u0111enim objektima nego \u0161to je to u pro\u0161losti bio slu\u010daj.<\/p>

        Podeli\u0107emo sa vama i savet kojeg se trebate uvek pridr\u017eavati \u2013 imajte na umu to da svi podaci u dokumentaciji koju podnosite moraju biti ta\u010dni. Neta\u010dno prikazivanje \u010dinjenica je zakonom ka\u017enjivo, tako da jedino uredno popunjena i ta\u010dna dokumentacija dolazi u obzir.<\/p>

        \u010cesto postavljana pitanja (FAQ)<\/h2>