{"id":644,"date":"2024-09-19T09:37:34","date_gmt":"2024-09-19T07:37:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.artnekretnine.com\/blog\/?p=644"},"modified":"2024-09-19T09:37:59","modified_gmt":"2024-09-19T07:37:59","slug":"upravnik-zgrade","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.artnekretnine.com\/blog\/upravnik-zgrade\/","title":{"rendered":"Upravnik zgrade – Sva njegova zadu\u017eenja i odgovornosti!"},"content":{"rendered":"

\u0160ta su obaveze upravnika zgrade i kako on stanarima mo\u017ee biti od koristi?<\/p>

Koliko je njegova funkcija izazovna i sa kojim ovla\u0161\u0107enjima raspola\u017ee upravnik zgrade?<\/p>

U tekstu koji \u010ditate slede odgovori na ova i mnoga druga pitanja u vezi funkcije koju upravnik zgrade ima.<\/p>

Ko je upravnik zgrade i ko mo\u017ee postati upravnik?<\/h2>

Upravnik zgrade je osoba koja je, pre svega, kvalifikovana za obavljanje svih zadu\u017eenja koja sa sobom ova funkcija nosi. To je neko ko je odgovoran za dobro odra\u017eavanje zgrade, sprovo\u0111enje ku\u0107nog reda i za upravljanje sa nov\u010danim sredstvima sa teku\u0107eg ra\u010duna stambene zajednica. Njegova uloga podrazumeva organizaciju svih aktivnosti potrebnih za nesmetano funkcionisanje i zajedni\u010dki \u017eivot stanara. Vodi se ra\u010duna o tome da se zajedni\u010dke prostorije u zgradi namenski koriste, da se odr\u017eava higijena zgrade i da su\u00a0 svi stanari sigurni i bezbedni. Sve aktivnosti koje se vode od strane upravnika treba da budu u najboljem interesu stanara.<\/p>

Ono \u0161to je, pored savesnosti i profesionalizma, neophodno za funkciju upravnika zgrade jeste i sposobnost brze reakcije u neplaniranim situacijama.<\/p>

Da li svako mo\u017ee biti upravnik?<\/p>

Iako se mo\u017eda na prvi pogled ne \u010dini tako, ova funkcija sa sobom nosi dosta izazova i nju mogu vr\u0161iti samo osobe koje su dobro organizovane i stalo\u017eene, a pored toga i koje su kvalifikovane za ovaj posao. Sve navedeno se prevashodno odnosi na profesionalnog upravnika zgrade koji treba da bude specijalno obu\u010den za poslove upravljanja stambenim zajednicama i pripremljen za sve potencijalne izazove koji mogu nastati. Profesionalni upravnici su licencirani, a za dobijanje licence neophodno je polaganje stru\u010dnog ispita za upravnika zgrade. Nakon polo\u017eenog ispita, upravnik se registruje u evidenciju profesionalnih upravnika kod Privredne komore Srbije, a licenca koja se na taj na\u010din sti\u010de je garant da upravnik ispunjava sve uslove za profesionalno obavljanje svih zadu\u017eenja koja su mu u opisu posla.<\/p>

Pored profesionalnog, stanari mogu izabrati i upravnika me\u0111u svojim kom\u0161ijama. Ono \u0161to je uslov jeste da to bude vlasnik stana iz njihove zgrade koji je po\u0161ten, stalo\u017een i voljan da se posveti re\u0161avanju svih problemima koji se jave. \u0160to se ti\u010de obrazovanja, tu ne postoje nikakvi specijalni uslovi po pitanju profesionalne stru\u010dnosti ili obrazovanja, osim uslova da izabrano lice ima najmanje \u010detvrti stepen srednje stru\u010dne spreme.<\/p>

\"Upravnik<\/figure>

Ina\u010de, funkcija profesionalnog upravnika u velikoj meri odgovara nekada\u0161njoj funkciji predsednika skup\u0161tine stanara, samo je dono\u0161enjem novog Zakona o stanovanju i odr\u017eavanju zgrada taj izraz zamenjen.<\/p>

Kako se vr\u0161i odabir upravnika zgrade?<\/h2>

Kako osoba koja obavlja funkciju upravnika mo\u017ee neko od stanara stambene zajednice ili lice koje je anga\u017eovano sa strane, tako se i odabir za ovu funkciju razlikuje.<\/p>

U slu\u010daju da se na mesto upravika bira neko od stanara, izbor se vr\u0161i od strane kom\u0161ija na skup\u0161tini stanara gde svako glasa za osobu za koju smatra da je najpodobnija da bude na \u010delu njihove stambene zajednice. Potrebno je da najmanje polovina stanara plus jedan glasaju za osobu koja \u0107e preuzeti ovu ulogu kako bi izbor bio validan.<\/p>

Kada izbor na ovaj na\u010din nije mogu\u0107, zajednica stanara mo\u017ee anga\u017eovati agenciju koja nudi ove usluge, odnosno koja \u0107e im dodeliti stru\u010dnu osobu za obavljanje te funkcije.<\/p>

Kada se postavlja prinudni profesionalni upravnik?<\/h2>

I upravo onda kada se kom\u0161ije me\u0111usobno ne mogu dogovoriti o tome ko \u0107e da preuzme odgovornost ove funckije \u2013 tada se stanari mogu opredeliti za profesionalnog upravnika.<\/p>

Jo\u0161 od 2017. godine, kada je na snagu stupio \u00a0Zakon<\/a>\u00a0o stanovanju i o odr\u017eavanju zgrada i kada je upravnik zgrade uveden kao obaveza, postalo je neophodno da svaka zgrada ima osobu zadu\u017eenu za ovu funkciju. Kao \u0161to smo naveli, ako se zajednica stanara me\u0111usobno ne mo\u017ee usaglasiti, onda je potrebno pla\u0107ati profesionalnog upravnika koji \u0107e preuzeti sve odgovornosti ove funkcije. Naplata njegovih usluga sti\u017ee jednom mese\u010dno za svaki stan, a iznosi koji se upla\u0107uju zavise od ponude kompanije koja obezbe\u0111uje profesionalne usluge za upravljanje zgradom.<\/p>

Za razliku od profesionalnog, postoji i prinudni upravnik. Prinudni upravnik se odre\u0111uje od strane jedinice lokalne samouprave onda kada stanari ne uspeju samostalno da se dogovore o tome da ovu funkciju vr\u0161i neko od njih, odnosno kada stambena jedinica nije sklopila ugovor o profesionalnom upravljanju.<\/p>

Da li je bolje na\u0107i profesionalnog upravnika ili izabrati nekog od stanara?<\/h2>

Ono \u0161to je re\u0161enje kojem se te\u017ei jeste da \u017eivot u zgradi funckioni\u0161e bez ikakvih ote\u017eavaju\u0107ih okolnosti i da se svi poslovi re\u0161avaju sukcesivno. Da li je to realnije posti\u0107i sa anga\u017eovanjem profesionanalnog upravnika ili kada se ta funkcija poveri nekom od kom\u0161ija? Zavisi od samih stanara i njihove sposobnosti me\u0111usobnog dogovora, kao i od veli\u010dine staberne zajednice.<\/p>

Kada je re\u010d o profesionalnim upravnicima, profesionalni upravnici su obu\u010deni za upravljanje svim obavezama \u2013 administrativnim, tehni\u010dkim i finansijskim. Po pravilu, u praksi imaju daleko vi\u0161i stepen organizacije i ve\u0107 poseduju iskustvo u komunikaciji sa raznim slu\u017ebama koje su potrebne da bi zgrada bila pravilno odr\u017eavana. Sve to doprinosi efikasnosti u njihovom radu i pretpostavci da \u0107e se svaki problem re\u0161iti u najkra\u0107em mogu\u0107em roku.<\/p>

Ukoliko skup\u0161tina stanara ipak odlu\u010di da vo\u0111enje zgrade ne vr\u0161e profesionalni upravnici zbog u\u0161teda, ekonomi\u010dnija opcija jeste da poslove upravnika obavlja neko od stanara. Ovo za stanare zna\u010di u\u0161tedu koja bi se pla\u0107ala profesionalnom upravniku i ovakav sistem mo\u017ee sasvim skladno da funckioni\u0161e naro\u010dito u zgradama koje imaju manje stanove i gde je odnos me\u0111u kom\u0161ijama prisniji. Me\u0111utim, ako lice koje obavlja funkciju upravnika nema dovoljno iskustva ili vremena da se posveti upravljanju zgradom \u2013 tada je ipak mudrije odabrati da ovu funkciju obavljuju profesionalni upravnici kojima \u0107e re\u0161avanje trenutnih problema stanara biti primarni zadatak.<\/p>

Koje su du\u017enosti upravnika zgrade?<\/h2>

Odr\u017eavanje zgrade<\/em><\/h3>

Jedna od odgovornosti upravnika jeste stalna dostupnost kako bi se svi problemi re\u0161avali u \u0161to kra\u0107em roku. Ekstremne situacije kao \u0161to su po\u017eari, poplave, \u0161tete usled oluja, kvarovi lifta i sli\u010dno, nisu svakodnevna pojava, ali svakako podrazumevaju alarmiranje upravnika. Sa druge strane, vo\u0111enje ra\u010duna o tehni\u010dkoj ispravnosti i briga o urednosti stambenog objekta i spolja\u0161njeg prostora koji joj pripada jeste svakodnevno zadu\u017eenje koje se pripisuje ovoj funkciji.<\/p>

Finansijsko upravljanje u zgradi<\/em><\/h3>

Svako ko je bio u prilici da organizuje prikupljanje novca za zajedni\u010dke tro\u0161kove stanara, kao \u0161to je popravka kapije ili zamena interfona \u2013 zna kako sprovo\u0111enje ove zamisli mo\u017ee biti nezgodno. Naro\u010dito ako sve kom\u0161ije nemaju jednaku potrebu za predlo\u017eenim ulaganjem (na primer, kod nekih stanova interfon radi, a kod nekih ne). Prikupljanje novca i pravilno raspolaganje sa njim je velika odgovornost, a situacija mo\u017ee biti jo\u0161 stresnija u slu\u010daju nekih nepredvi\u0111enih intervencija koje podrazumevaju hitnu reakciju.\u00a0<\/p>

Administrativne obaveze<\/em><\/h3>

Administrativni poslovi podrazumevaju sve poslove u vezi registrovanja stambene zajednice kao pravnog lica, \u0161to ona zapravo i postaje registracijom u op\u0161tini. Shodno tome, za zgradu je potrebno obaviti sve poslove oko izdavanja PIB-a i pe\u010data, kao i otvaranja ra\u010duna u banci. Zatim, vr\u0161i se zastupanje stambene zajednice pred firmama koje se bave izvo\u0111enje raznih radova, firmama \u010dija je delatnost popravka liftova ili odr\u017eavanje elektroinstalacija i sl. Ono \u0161to jo\u0161 spada me\u0111u administrativne obaveze jeste planiranje odr\u017eavanja zgrade i komunikacija sa institucijama kao \u0161to su toplane, gradske uprave, javno komunalna preduze\u0107a i sl.<\/p>

Komunikacija sa stanarima i re\u0161avanje pritu\u017ebi<\/em><\/h3>

Re\u0161avanje sporova me\u0111u stanarima je jo\u0161 jedna stavka na listi zadu\u017eenja svakog upravnika. On mora biti u stanju da brzo reaguje na pritu\u017ebe i efikasno re\u0161ava eventualne konflikte, kako bi zajednica funkcionisala na zadovoljstvo svih njenih \u010dlanova, a svaki stanar mogao da se ose\u0107a sigurno i bezbedno.<\/p>

Pravna odgovornost i obaveze<\/em><\/h3>

Za sve poslove u vezi pravnih procesa neophodno je anga\u017eovanje upravnika.\u00a0 On mora obezbediti da zgrada posluje u skladu sa zakonima, \u0161to uklju\u010duje vo\u0111enje pravnih postupaka ako je potrebno, prijavu i pla\u0107anje poreza, kao i saradnju sa advokatima i pravnicima onda kada je to neophodno.<\/p>

Evidencija o stanarima i zakupcima<\/em><\/h3>

Svaki stan treba da ima ta\u010dno prijavljen broj stanara, a prijava stanara kod JKP Infostan tehnologije je jedna od obaveza osobe zadu\u017eene za upravljanje zgradom. On je u obavezi da ima ta\u010dan spisak svih stanara u zgradi, kao i popis vlasnika stanova i podstanara. Ovim se predupre\u0111uju problemi u vezi podele zajedni\u010dkih tro\u0161kova, pa je itekako va\u017eno da ovakav tip evidencije u svakom trenutku bude ta\u010dan.<\/p>

\"Upravnik<\/figure>

Koji su glavni saveti za uspe\u0161no upravljanje stambenim jedinicama?<\/h2>

Osim \u0161to moraju posedovati dosta informacija u vezi prava i obaveza, korisno je kada upravnici zgrada barataju i drugim ve\u0161tinama jer uspe\u0161no upravljanje zgradom zahteva organizovan pristup i razvijene ve\u0161tine komunikacije.<\/p>

Organizacija i planiranje<\/em><\/h3>

Va\u017eno je da osoba koja izvr\u0161ava ovu\u00a0 funkciju bude dosta dobro organizovana i da unapred planira sve aktivnosti. Uz to, korisna je proaktivnost, sklonost ka redovnom kontrolisanju bud\u017eeta i drugih va\u017enih elemenata koji uti\u010du na to da se \u017eivot u zgradi odvija bez ikakvih problema.<\/p>

Unapre\u0111enje komunikacijskih ve\u0161tina<\/em><\/h3>

Jasna i nedvosmislena komunikacija je veoma bitna kako bi se izbegli svi potencijalni problemi usled nedovoljno dobrog razumevanja. U pisanim obave\u0161tenjima ili tokom usmenog obra\u0107anja, upravnik treba da zna da sve informacije prenese na jasan i nezbunjuju\u0107i na\u010din, kako bi se osiguralo razumevanje kod svih stanara.<\/p>

Kursevi i neformalno obrazovanje o upravljanju<\/em><\/h3>

Da bi upravnik zgrade \u0161to bolje obavljao svoje obaveze, neophodan je rad na kontinuiranom usavr\u0161avanju i informisanost o aktuelnim propisima i zakonima. Samim tim, osoba kojoj je poverena ova funkcija, mora da bude spremna da investira vreme u svoje znanje i stru\u010dnost, a upravo to je ono \u0161to pravi razliku u kvalitetu obavljenog posla.<\/p>

Redovna komunikacija sa stanarima i organizacija skup\u0161tine<\/em><\/h3>

Kada je re\u010d o komunikaciji sa stanarima, upravnik mora biti sposoban da efikasno komunicira sa stanarima, prepoznaje njihove potrebe i re\u0161ava potencijalne konflikte. Redovno odr\u017eavanje sastanaka i skup\u0161tina stanara osigurava da svi stanari budu obave\u0161teni o aktuelnim de\u0161avanjima i to je prilika da se\u00a0 izjasne i uklju\u010de u procese dono\u0161enja odluka. Sa druge strane, za upravnike su ovakvi skupovi korisni jer se tako sti\u010de bolji uvid u potrebe stanara i postignute dogovore.<\/p>

Upravnik zgrade iz redova stanara \u2013 prednosti i mane?<\/h2>

Ako se za upravljanje postavi neko od stanara, jedna od prednosti je to \u0161to je ta osoba direktno upoznata sa svim problemima koji postoje \u2013 dobro zna kako izgleda svakodnevni \u017eivot sa njima i \u0161ta o tome misle njegove kom\u0161ije. Dobro razumevanje problema je korak bli\u017ee ka njegovom re\u0161avanju, a lak\u0161a sposobnost postizanja dogovora i prijateljska atmosfera me\u0111u stanarima (naro\u010dito u manjim zgradama) olak\u0161a\u0107e svako dono\u0161enje odluka. Ne\u0107emo zanemariti ni \u010dinjenicu da su stanari oslobo\u0111eni bilo kakvog mese\u010dnog izdvajanja za usluge upravnika stambene zajednice ukoliko je na toj funkciji neko od njihovih kom\u0161ija.<\/p>

Koje su mogu\u0107e mane kada je osoba zadu\u017eena za upravljanje ujedno i stanar te iste zgrade?<\/p>

Odgovor mo\u017ee prevashodno da bude baziran na manjku iskustva i stru\u010dnosti po pitanju svih administrativnih, tehni\u010dkih i finansijskih poslova koje pojedinac kojem je poverena funkcija upravnika treba da obavlja. Naro\u010dito onda kada osobe postaju upravnici u svojoj zgradi po prvi put, nedovoljno iskustvo mo\u017ee dosta zakomplikovati situaciju, a ukoliko se tome doda i slabija organizacija \u2013 problem mo\u017ee biti zaista veliki.<\/p>

Koliki su tro\u0161kovi stanara za profesionalne upravnike?<\/h2>

Tro\u0161ak koji stanari mese\u010dno pla\u0107aju za profesionalne upravnike zavisi od paketa usluga za koji se opredele. Postoji dosta kompanija koje se bave pru\u017eanjem usluge profesionalnog upravljanja zgradama. Mnoge od njih na svojim sajtovima imaju istaknute cene za razli\u010dite pakete usluga, kako bi ponuda bila \u0161to transparentnija. U proseku, cene za osnovne pakete se kre\u0107u od 250-300 dinara mese\u010dno za svaki stan.<\/p>

Koje su gre\u0161ke u upravljanju zgradama?<\/h2>

Nedovoljna komunikacija i ignorisanje problema stanara<\/em><\/h3>

Pomenuli smo da je dobra komunikacija klju\u010d za dobro obavljanje ove funkcije. Onda kada dolazi do nedovoljno dobrog razumevanja potreba stanara ili kada se evidentni problemi stanara ignori\u0161u \u2013 tada ne mo\u017ee biti re\u010di o dobrom upravljanju zgradom.<\/p>

Neadekvatno upravljanje bud\u017eetom zgrade<\/em><\/h3>

Ono na \u0161ta su stanari stambene zajednice, iz sasvim opravdanih razloga, vrlo osetljivi i \u0161to mogu vrlo te\u0161ko da prime jeste kada se zajedni\u010dkim bud\u017eetom ne upravlja adekvatno. Nepravilna raspodela sredstava mo\u017ee dovesti do nedostatka novca za hitne popravke ili za teku\u0107e odr\u017eavanje, \u0161to u svakom slu\u010daju \u0161tetiti svima. Zbog toga je savesno raspolaganje sredstvima stambene zajednice jedna od najva\u017enijih obaveza koju pojedinac koji je postavljen na fukciju upravnika stambene zajednice mora ima. On je u obavezi da za pojedine projekte izabere najbolje ponude koje \u0107e pru\u017eiti adekvatnu uslugu po razumnoj ceni.<\/p>

Ignorisanje pravnih obaveza<\/em><\/h3>

Osoba postavljena na mestu upravnika,\u00a0 mora obezbediti da zgrada posluje u skladu sa zakonima, jer u protivnom sankcija za nepo\u0161tovanje zakonskih regulativa mogu biti visoke i mogu naneti bespotreban nov\u010dani tro\u0161ak stanarima.<\/p>

\u010cesto postavljana pitanja (FAQ)<\/h2>