Porez na kapitalnu dobit – Sve što treba da znate
Prodaja stana (nepokretnosti) je prilika u kojoj ćete se sigurno sresti sa vrstom poreza koja se zove porez na kapitalnu dobit.
Zato, ako planirate prodaju nekretnine ili druge nepokretnosti, verujemo da će ovaj tekst olakšati razumevanje šta ovaj porez predstavlja, kako se utvrđuje, kada se plaća i šta se može desiti ukoliko se ova obaveza zanemari.
Šta je kapitalna dobit?
Kapitalna dobit se vezuje za svaki prihod od vrednosti koji poreski obveznik ostvari bilo da je prodao imovinu ili da se radi o prenosu uz naknadu. Dakle, ova vrsta poreza se ne ograničava samo na vrednosti u vidu nekretnine – odnosi se i na ostale nepokretnosti u grupi kapitalnih dobara, poput hartija od vrednosti (akcija, obveznica i drugih vrednosti), autorskih prava, digitalne imovine ili pojedine investicione jedinice bez obzira da li je u pitanju prenos ili prodaja.
Šta je porez na kapitalnu dobit i kojim zakonom je definisan?
Kako je cilj ovog teksta da čitaoce u što većoj meri edukuje o obavezama koje se tiču poreza na kapitalni dobitak u kontekstu prava na razne nepokretnosti, fokusiraćemo se na pojašnjenje ove vrste poreza kao obaveze koja se javlja u postupku kupoprodaje nekretnina.
Porez na kapitalni dobitak predstavlja porez kojim se oporezuje ostvarena dobit građana, a isti je uređen aktom koji se zove Zakon o porezu na dohodak građana. Ovim zakonom su jasno definisane sve odredbe u vezi ove vrste oporezivanja, kao i izuzimanja iz dohotka za oporezivanje. Po pomenutom zakonu, svako fizičko lice koje ostvaruje dobit u obavezi je da izmiruje ovu vrstu poreza, a poreska stopa koja se u obračunu primenjuje za to fizičko lice iznosi 15%.
Ko plaća porez na kapitalnu dobit?
Kada je reč o prodaji nekretnine (nepokretnosti), prodavac je u obavezi da plati porez na kapitalnu dobit tj. kapitalni dobitak (osim u slučajevima oslobađanja od oporezivanja), ukoliko je kroz prodaju došlo do sticanja dobiti. Razlog za to je u činjenici da se pravo vlasništva nad nekretninom prenosi sa prodavca na kupca, i ako se tom prilikom ostvari prihod od prodaje, na utvrđenu osnovicu se primenjuje porez. U praksi može biti i slučaj da je poreski obveznik prodajom nekretnine (nepokretnosti) ostvario poreski gubitak, odnosno da je nabavna cena bila viša od prodajne. Tada je moguće izvršiti prebijanje sa kapitalnim dobitkom koji je ostvaren po nekom drugom osnovu i to u roku od pet godina. Kada postoji osnovana sumnja da je u prošlosti dolazilo do kapitalnog gubitka, savetuje se da se uvek proveri da li postoji osnov za prebijanje kapitalnih dobitaka i gubitaka i da li je moguće na taj način smanjiti osnovicu za oporezivanje.
Kada se plaća porez na kapitalnu dobit?
Kod poreza na kapitalnu dobit (kapitalni dobitak) zakon nalaže ovu poresku obavezu svim obveznicima koji u roku od 90 dana od trenutka prodaje ne ulože dobijena sredstva u rešavanje stambenog pitanja. Dakle, ako planirate da prodate nekretninu da biste kupili drugu, važno je voditi računa o zakonski postavljenim rokovima i uskladiti prodaju i kupovinu. U slučaju da ne rešite stambeno pitanje u pomenutom roku od 90 dana već kasnije, tada ste po zakonu u obavezi da platite porez na kapitalnu dobit, koji će vam biti refundiran ukoliko u roku od godinu dana novac od prodaje uložite u rešavanje stambenog pitanja.
Kod poreza na kapitalnu dobit zakonski rok od trideset dana od dana zaključenja ugovora o prenosu apsolutnih prava nalaže prijavu poreza. Plaćanje poreza povodom apsolutnih prava se vrši po prispeću poreskog rešenja od Poreske uprave, i ovde je važno istaći važnost ažurnosti obveznika u plaćanju – ne zapostavljajte izmirenje te obaveze i pratite rokove.
Ko je i u kojim slučajevima oslobođen plaćanja poreza na kapitalnu dobit?
Kada smo definisali ko plaća porez na kapitalnu dobit, osvrnućemo se i na činjenicu da postoje izvesne okolnosti gde je obveznik u celosti ili delimično oslobađen obaveze plaćanja ove vrste poreza. Korisno je biti upoznat sa njima, kako biste znali da li imate osnov za ovu vrstu izuzeća.
Evo o kojim slučajevima je reč:
- Kada poreski obveznik sva sredstva od prodaje nekretnine (nepokretnosti) u roku od 90 dana uloži u kupovinu druge nekretnine u kojoj namerava da živi. Ako se tom prilikom uloži celokupan iznos sredstava dobijenih od prodaje pređašnje nekretnine, tada ne postoji osnov za naplatu poreza. U slučaju da se uloži samo deo, na preostali iznos obveznik plaća porez na kapitalnu dobit.
- Ako obveznik u roku od 90 dana ne izvrši kupovinu, po zakonu je obavezan da plati obračunati porez, ali u slučaju da se kupovina nekretnine (nepokretnosti) desi u periodu do godinu dana, može se tražiti povraćaj traženog poreza. Refundiranje poreza će se obaviti srazmerno utrošenim sredstvima za kupovinu nove nekretnine – ukoliko je utrošena cela suma tada imate pravo na povraćaj celokupnog iznosa, odnosno ako je utrošen samo deo novca za kupovinu, tada će povraćaj poreza biti srazmerno obračunat.
- Ako ste pretraživali internet kucajući frazu “porez na kapitalnu dobit nasledstvo” – imamo odlične vesti! U slučaju da je poreski obveznik prodao nekretninu koja je nasleđena ili koju je dobio na poklon, tada se radi o još jednom izuzeću od obaveze plaćanja poreza na kapitalnu dobit.
- Porez se ne plaća ni u slučaju da je ostvarena kapitalna dobit prodajom nekretnina u kojoj je poreski obveznik živeo duže od deset godina ili je nekretnina stečena u postupku brakorazvodne parnice.
Kako se utvrđuje kapitalna dobit?
Da bi se utvrdio tačan iznos poreske obaveze za kapitalnu dobit, prvo je potrebeno odrediti osnovicu za obračun poreza na dobit.
Osnovica se izračunava kao razlika između prodajne i nabavne cene nekretnine (nepokretnosti). U slučaju da postoji pozitivna razlika po pitanju cene i da je obveznik kroz prodaju ostvario izvesnu dobit, tada se pristupa obračunu poreza, a u slučaju da je obveznik prodajom na gubitku ili da je jednaku sumu uložio u kupovinu tada ne postoji obaveza plaćanja poreza.
Prodajna cena
Prodajna cena nekretnina je cena po kojoj je nekretnina prodata. Kako se i prodajna i nabavna cena prijavljuju poreskim organima, oni imaju pravo da daju svoju procenu po pitanju toga da li su ove dve cene u skladu sa trenutnim tržišnim uslovima. Ako se uz to pravo ispostavi da je prodajna cena po mišljenju poreskih organa niža od tržišne, tada je moguća korekcija prodajne cene.
Nabavna cena
Pod nabavnom cenom prodate nekretnine (nepokretnosti) smatra se cena koja koja predstavlja troškove sticanja nekretnine. U slučaju da je reč o nekretnini koja se gradila, tada je osnovica cene zbir svih troškova koji se vezuju za izgradnju nekrentine, a iako ovo na prvi pogled može izgledati jednostavno – u praksi se mogu javiti izvesne poteškoće oko utvrđivanja nastalih troškova. Naime, ako obveznik nije u prilici da dokumentuje troškove koje je imao, tada poreski organ primenjuju osnovicu poreza za godinu u kojoj je nastala obaveza po osnovu poreza na imovinu. Ta osnovica se dodatno uvećava sa indeksom potrošačkih cena, a dobijeni iznos postaje nabavna cena nekretnine.
Porez na kapitalnu dobit – Primer iz prakse
Po pitanju toga koliko bi iznosio porez na kapitalnu dobit primer koji ćemo sada podeliti može dosta da olakša razumevanje visine novčanog iznosa koji će se plaćati shodno parametrima u vezi prodajne i nabavne cene nekretnine.
Primera radi, ako je kupljena nekretnina za 100.000€ i potom prodata za 120.000€, na razliku od 20.000€ se obračunava poreska stopa od 15%. Na tu razliku, iznos poreza na kapitalnu dobit koju je poreski obveznik u obavezi da plati iznosi 3.000€.
Kako se vrši prijava poreza na kapitalnu dobit?
Kada okvirno znate koliki je iznos koji na ime poreza treba platiti, slede odgovori na tri ključna pitanja: koji je rok za podnošenje dokumentacije, šta sve spada u potrebnu dokumentaciju i kako se vrši prijava poreza na kapitalnu dobit.
Koji je rok za podnošenje?
Poštovanje roka za podnošenje dokumentacije je vrlo važno, kako biste bili sigurni da neće biti nikakvih opomena ili dodatnih troškova koje je potrebno platiti. Zakonom je utvrđeno da je u roku do trideset dana od dana zaključenja ugovora o prodaji potrebno podneti dokumentaciju za prijavu poreza na kapitalnu dobit.
Kako se vrši prijava?
Prijavu je moguće podneti lično predajom dokumenata u Poresku upravu ili online, putem portala Poreske uprave. Ako se odlučite da porez na kapitalnu dobit prijavite putem interneta, to radite preko portala ePorezi. Biće vam detaljno objašnjen svaki korak, a cela procedura je intuitivna i može uštedeti dosta vremana. Ukoliko se, pak, plašite da ćete nešto izostaviti ili niste sigurni da će online prijava proći bez ikakvih problema, savetujemo da svu potrebnu dokumentaciju odnesete na šalter lokalne Poreske uprave.
Koja je potrebna dokumentacija?
Po pitanju dokumentacije, obveznik treba da pripremi ličnu kartu i kupoprodajni ugovor. Kupoprodajni ugovor treba da bude overen od strane javnog beležnika i uz njega se dostavlja tačno i čitko popunjen obrazac za prijavu poreza na kapitalnu dobit koji možete preuzeti sa ovog linka.
Osim toga, potrebno je obezbediti dokaze koji ukazuju na nabavnu cenu ili na troškove koji mogu poslužiti kao odbici iz obračuna kapitalne dobiti.
Koje su moguće posledice za neprijavljivanje poreza na kapitalnu dobit?
Još jednom se osvrćemo na to da je poštovanje zakonskih procedura jako važno kako biste izbegli dodatne troškove, ali i neprijatnosti.
Polazeći od pretpostavke da nedovoljna informisanost (a ne loša namera) može biti razlog da ne prijavite kapitalnu dobit, treba imati na umu da se ovo može sankcionisati kroz novčane kazne i obračunavanje zateznih kamata, ali i kroz pokretanje prekršajnog ili krivičnog postupka. Sankcija zavisi od stepena ozbiljnosti povrede zakona, pa je savet da preduzmete sve kako biste se što detaljnije informisali o svojim obavezama.
Zaključak
S obzirom da je reč o obračunu i plaćanju poreske obaveze, savetujemo da svemu pristupite maksimalno odgovorno. Prijava i obračun poreza na kapitalnu dobit ne treba da bude razlog za glavobolju, već obaveza koju ćete izvršiti na vreme i na način kako se od vas očekuje. Zakon je jasno definisao sve odrednice kojima obveznici treba da se vode i koje je potrebno ispuniti, a na vama je da budete ažurni i što bolje upoznati sa svakom etapom na koju ćete naići u postupku prijave poreza na kapitalnu dobit.
U vezi važnosti dobrog razumevanja obaveza koje imate, verujemo da je najbolje da vam sve pojedinosti oko poreza na kapitalnu dobit objasni stručnjak. Prodaja nekretnine je često vrlo stresno iskustvo, naročito ako uz to imate i obavezu da u relativno kratkom roku rešite svoje stambeno pitanje. Sve ovo može izazvati dosta muke i stresa, a zapravo stvari mogu biti dosta jednostavnije uz adekvatnu stručnu podršku.
Javite nam se ukoliko imate bilo kakvo pitanje ili nedoumicu u vezi ove teme – garantujemo da ćete uz našu pomoć lakše proći korz ceo proces i da ćemo uspeti da vas do detalja upoznamo sa onim što se od vas očekuje i što ste u obavezi da uradite.